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Como a legislação interfere na hora de projetar e quais as consequências no setor imobiliário?

por Marceile Torga | 27/07/2020
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As legislações afetam os projetos, a morosidade para liberação dos alvarás. Saiba o que está sendo feito para mitigar os atrasos burocráticos

Muito pouco se conhece, seja no meio acadêmico, profissional ou leigo, sobre as etapas dos projetos para construção. Quando se trata de iniciar uma construção, muitos clientes ficam surpresos ao descobrir que determinada ideia que tinham para seus terrenos nem sempre poderá ser executada.

Por isso, é importante entender a interferência da legislação no projeto e seus efeitos nos processos burocráticos dos órgãos licenciadores que comumente geram um gargalo imobiliário. Considerando essas questões ,vamos tentar esclarecer aqui algumas coisas.

As etapas de concepção de projeto comumente estão divididas em:

  • Levantamento de dados / estudo de viabilidade;
  • Estudos preliminares;
  • Anteprojeto;
  • Projeto legal;
  • Projeto executivo.

Assim, quando se decide construir uma edificação, seja para qual finalidade for, começa-se uma série de levantamento de dados e de estudos de viabilidade. Essa etapa analisa a situação física e legal do terreno, a legislação urbana para o local e tenta estabelecer uma ligação com as necessidades e escolhas do cliente, para então elaborar plantas e desenhos contendo todas as considerações necessárias, permitindo dar seguimento para as próximas etapas. Dessa maneira, é dado início a uma série de estudos das legislações locais, estaduais e federais para que seja elaborado um Projeto Legal em condições de ser aprovado pelos órgão avaliadores competentes.

Como se pode notar e, para surpresa de muitos, para obter o tão sonhado alvará de construção passa-se por um “sem fim” de leis, normas, decretos, e outros, de diversas instâncias.

Vista aérea de vários edifícios em construção

A legislação

A Constituição Federal instituiu, por meio de dispositivos legais, um arranjo a tudo aquilo que se refere ao planejamento urbanístico em seu capítulo “Politica Urbana”, objetivando uma organização dos espaços urbanos e uma equidade sócio territorial. Em 2001, foi finalmente aprovada a lei 10.257, denominada Estatuto das Cidades, com o objetivo de regulamentar aquele capítulo através de seu maior instrumento, o Plano Diretor. Esse último adquiriu papel principal na estruturação do desenvolvimento dos municípios pois se tornou o instrumento técnico-legal que organiza os espaços em cada cidade, visando as questões socioeconômicas  e dando viés normativo ao que se refere a função social das edificações.

Assim como o Plano diretor, questões como Uso e Ocupação do Solo, Parcelamento e Código de Obras estão sujeitos a aprovações de leis municipais, ainda que possuam cunho técnico.

Além disso, é importante lembrar que os espaços urbanos estão sujeitos a todos os tipos de legislação ambiental, seja relacionadas a cursos d’água ou à vegetação, bem como as legislações referentes à acessibilidade e às Instruções Técnicas dos Corpos de Bombeiros estaduais. 

A burocracia do processo e o gargalo imobiliário

Via de regra, os processos de aprovação e liberação de alvará estão sujeitos a todo um andamento burocrático, podendo durar meses ou até mesmo anos para a obtenção da licença de construção. Considerando tudo isso, desde 2014 a comunidade empresarial, demais setores imobiliários e a Frente Nacional dos Prefeitos uniram-se com o objetivo de mitigar esse gargalo do setor imobiliário.

Segundo o estudo “O Custo da Burocracia no Imóvel”, realizado pela Booz&Co em 2014, citado nos relatórios do primeiro e segundo Encontro Nacional sobre Licenciamentos na Construção, essa morosidade faz com que o valor final do imóvel aumente em 12% para os proprietários, movimentando valores bilionários quando considerados os financiamentos com os recursos do FGTS e da caderneta de poupança, onerando toda a cadeia do setor e, em última análise, fazendo toda a sociedade arcar com esses custos. Ainda, segundo esse estudo, foram enumerados três principais fatores para o problema: as questões de prefeitura, os processos cartoriais e a legislação.

Tabela três principais fatores burocráticos do projeto
Três principais fatores burocráticos do projeto (Fonte: Relatório do II Encontro Nacional sobre Licenciamento na Construção)

Cidades como Belo Horizonte e Campinas incluíram em seus processos de aprovação alternativas que liberam alvarás eletronicamente (para determinados tipos de construções) e em questão de dias, mas sob garantia dos responsáveis técnicos de que seus projetos e terrenos estão em total conformidade com a legislação. Caso não sejam verificadas essas conformidades, poderão ocorrer sanções que vão desde a não obtenção do “habite-se” a casos mais graves, como a responsabilização por crimes ambientais.

Como posso agilizar meu processo?

É importante lembrar que leis, normas, decretos, instruções técnicas e todo o arcabouço jurídico estão em constante alteração, sendo atualizadas ou até mesmo revogadas, tornando-se de suma importância sua constante verificação por parte dos projetistas. Uma dica para os profissionais da área é buscar sempre orientação nas seções responsáveis dos órgãos. Antes de submeter o projeto, questionar aos técnicos-servidores, por exemplo, quais legislações seguir, melhor apresentação dos projetos, como é feita a análise, os prazos habituais e  as dúvidas da análise.

Referncias: Relatório I ENLC, Relatório II ENLC, PROJETO URBANO E OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: ENTRE CONCEITOS, PLANOS E REALIDADE, Constituição Federal

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E você, já teve algum problema burocrático ao projetar ou adquirir um imóvel? Conta para a gente nos comentários!

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Marceile Torga

Engenheira Civil, apaixonada por sua profissão, que gosta de aprender de tudo um pouco e de ensinar também.

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