Recentemente, o Engenharia360 marcou presença na Expo Self Storage 2025 e confirmou, na prática, que o self storage deixou de ser um nicho para assumir um papel estratégico na logística urbana e no portfólio imobiliário.

No Brasil, o avanço do setor é evidente — mesmo acompanhado de desafios de projeto, retrofit, segurança contra incêndio, automação e eficiência operacional. Observamos a evolução do modelo no país e em diferentes regiões do mundo para conectar tudo ao que realmente importa para engenheiros: decisões técnicas que geram valor, mantêm o CAPEX sob controle e garantem uma operação confiável. Falamos mais sobre isso no artigo a seguir, acompanhe!

Do conceito à maturidade no Brasil e por que isso importa para engenheiros

Self storage é o aluguel de boxes privativos com acesso controlado, contratos flexíveis e áreas de 1 a 30 m², atendendo pessoas físicas e empresas.

A aceleração do e-commerce, o adensamento urbano e o reaproveitamento de ativos ociosos levaram o setor ao centro das soluções de “última milha”. Entre 2019 e 2024, o Brasil registrou um salto de 83% nas operações e 182% na ABL; o número de unidades triplicou em três anos e dobrou em cinco. Hoje são 610 operações em 110 cidades, cerca de 224 mil boxes e aproximadamente 1,9 milhão de m² de ABL.

A saber, para 2025, o preço médio previsto é de R$ 118,00/m², com ocupação em torno de 80% e receita anual estimada acima de R$ 2,2 bilhões.

Para quem projeta, constrói ou opera, esses números revelam duas frentes. De um lado, há a pressão por implantação rápida — muitas vezes via retrofit — exigindo diagnóstico estrutural, compatibilização de sistemas e fluxos eficientes. De outro, a maturidade operacional pede automação, integração de dados e controle de riscos (incêndio e patrimonial) já no anteprojeto.

Em termos regionais, o Sudeste concentra 56% do estoque, com São Paulo liderando a expansão e uma nova carteira prevista entre 2025 e 2027, especialmente nas zonas Norte e Sul.

O panorama global e as lições que já fazem sentido no Brasil

Em países como os Estados Unidos, onde REITs e associações setoriais padronizaram o setor, o self storage trabalha com métricas consolidadas de projeto e operação: modularidade, segurança multicamadas, modelo “phygital” (locação digital com acesso autônomo 24/7) e uso intensivo de dados para precificação e gestão de churn. Já na Europa, relatórios de entidades como a FEDESSA mostram avanço constante em áreas urbanas densas, com foco em automação, retrofit e eficiência energética.

A comparação internacional não deve ser feita apenas por números absolutos — o estoque per capita é muito maior lá fora —, mas por processos. E o que o Brasil já pode incorporar?

• Implantação guiada por dados de demanda por CEP;
• Mezaninos e estantes modulados conforme cargas;
• HVAC e controle de umidade para boxes climáticos;
• Integração entre ERP, controle de acesso e cobrança; e
• Estratégias de incêndio com compartimentação e rotas eficientes.

Quando orientadas pela engenharia, essas práticas aumentam a ocupação, reduzem OPEX e melhoram a experiência do cliente.

Engenharia aplicada e os impactos diretos em CAPEX, OPEX e receita por metro quadrado

O ponto de partida é a viabilidade técnico-econômica com abordagem de engenharia de valor. A localização deve ser medida por tempo de acesso (10 a 20 minutos), estudo de tráfego e capacidade viária. O ativo — novo ou retrofit — exige due diligence estrutural para confirmar cargas admissíveis em piso, mezaninos e estantes; inspeção de patologias; e plano de reforços quando necessário.

Em layout, modularidade é essencial: grelha de boxes com tipologias padrão, corredores adequados para circulação, rotas separadas para clientes e operação e elevadores de serviço com capacidade real (móveis, pallets, equipamentos).

Neste cenário, a disciplina MEP influencia diretamente o desempenho.

Em boxes climáticos, o controle setorizado de umidade e temperatura eleva a qualidade do serviço e reduz riscos. Na elétrica, LED com sensores, painéis protegidos e redundância para sistemas críticos (CFTV, controle de acesso) evitam paradas. A adoção de energia fotovoltaica on-grid deve ser avaliada no estudo de massa e na cobertura, considerando o payback conforme o perfil de consumo. E a acústica e o conforto higrotérmico importam em zonas mistas, e a NBR 9050 orienta acessibilidade em rotas, vãos e sinalização — tratada como item de projeto, não acabamento.

Incêndio e segurança patrimonial formam camadas integradas. Nas soluções contra incêndio, normas como NBR 17240 (detecção e alarme) e NBR 9077 (saídas de emergência), além das exigências dos Bombeiros, moldam a base do anteprojeto. E na segurança patrimonial, acesso via app ou credencial, CFTV com vídeo-analytics, sensores e alarmes setorizados compõem uma malha conectada ao ERP: inadimplência bloqueia o acesso automaticamente; regularização libera. Essa integração, já presente em operações nacionais, melhora eficiência e satisfação do usuário.

Retrofit como alternativa rápida e eficiente na implantação de unidades

A conversão de galpões e escritórios ociosos em self storage avançou no mundo e no Brasil, reduzindo emissões incorporadas e, em muitos casos, prazos e CAPEX. Porém, não se trata apenas de “revestir e pintar”.

A engenharia precisa verificar capacidade de lajes e fundações, desenhar compartimentações de incêndio, resolver drenagem e impermeabilização em áreas críticas e garantir rotas acessíveis. Mezaninos modulados (com cargas usuais de 350 a 500 kg/m²) e estantes certificadas completam o conjunto. Do ponto de vista operacional, um retrofit bem planejado facilita manutenção e prolonga a vida útil dos sistemas, reduzindo OPEX.

Operação orientada por dados e a cultura que sustenta o crescimento

A maturidade do setor depende de digitalização. Locação totalmente online, assinatura eletrônica, billing integrado e acesso autônomo 24/7 já são referências. Soluções de IA em canais como WhatsApp ajudam na escolha do box, emissão de propostas e condução até o contrato — com o ERP conectando cadastro, cobrança e acesso. Ao mesmo tempo, precificação dinâmica baseada em ocupação e tipologia, dashboards de manutenção preditiva e auditorias de segurança mantêm receita por m² em alta.

Há também um componente humano. Operações que investem em cultura, treinamento e rotinas de melhoria contínua retêm talentos e elevam a satisfação do cliente. Os dados vistos na Expo reforçam que processos e pessoas caminham juntos: uma operação enxuta, apoiada por automação, depende de equipes preparadas para monitorar, interpretar e agir.

Marco legal e licenciamento para evitar surpresas no projeto

O Brasil ainda não possui uma lei federal específica para self storage, o que torna o enquadramento municipal determinante. Em São Paulo, o uso costuma ser classificado como serviço profissional; no Rio de Janeiro, a Lei Complementar 280 define a atividade. Na prática, o caminho seguro envolve contratos baseados no Código Civil (e não na Lei do Inquilinato), cláusulas claras para inadimplência (bloqueio de acesso, abertura forçada, venda ou baixa), seguro obrigatório dos bens e documentação alinhada às exigências do Corpo de Bombeiros para AVCB/CLCB.

No projeto, isso significa planejar desde o anteprojeto saídas de emergência, sinalização, iluminação de emergência, detectores, setorização e abrigos de hidrantes.

Como elevar desempenho no Brasil em comparação ao mundo

A referência internacional funciona como norte de padronização, não como cópia literal. Para operações brasileiras, três frentes geram retorno rápido:

• Projeto modular com compatibilização em BIM para reduzir retrabalho e acelerar obra
• Integração entre ERP, controle de acesso, cobrança e CFTV para minimizar falhas e inadimplência
• Eficiência energética e manutenção preditiva para reduzir OPEX sem afetar a experiência

Em São Paulo, a expansão prevista de ABL entre 2025 e 2027 sinaliza uma janela de oportunidades, sobretudo nas zonas Norte e Sul. Em termos de produto, boxes climáticos com controle ambiental robusto atendem B2B e e-commerce — segmentos que ocupam áreas maiores e por mais tempo, estabilizando vacância.

A engenharia como alavanca de valor em um setor que acelera sem voltar atrás

Podemos concluir que o self storage amadureceu no Brasil e se aproxima das melhores referências globais. O diferencial competitivo está na engenharia: viabilidade orientada por dados, retrofit com diagnóstico estrutural rigoroso, sistemas de incêndio e patrimoniais integrados, automação completa e operação suportada por métricas sólidas. Com isso, o negócio se torna mais previsível: R$/m² sustentado, ocupação estável, OPEX controlado e uma experiência que fideliza.

Para quem projeta, constrói ou opera, o momento é de padronizar processos, profissionalizar equipes e escalar.

Eduardo Mikail

Engenheiro Civil e empresário. Fundador da Mikail Engenharia, e do portal Engenharia360.com, um dos pioneiros e o maior site de engenharia independente no Brasil. É formado também em Administração com especialização em Marketing pela ESPM. Acredita que o conhecimento é a maior riqueza do ser humano.